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TEMA: RESOLUCIÓN CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA - Presupuestos para la prosperidad de la acción de  resolución con indemnización de perjuicios. Aunque le asistió razón a la parte recurrente, dicha situación no implica acceder a las pretensiones de la demanda, por no cumplirse el presupuesto de la acción de resolución con indemnización de perjuicios, relativo al cumplimiento o allanamiento a cumplir del demandante, siendo pertinente indicar que tampoco es viable declarar la resolución por mutuo incumplimiento debido a la falta de pretensión en tal sentido. / 

HECHOS: Los accionantes, solicitan que se declare que los demandados DISPORTAL MEDELLIN S.A.S. y HELI BOTERO GIRALDO, incumplieron el contrato de compraventa celebrado con los demandantes (AFSM) y (JMOO), toda vez que no tramitaron las licencias de construcción a que se obligaron ni realizaron los pagos acordados, asimismo se declare resuelto el contrato; que se condenen al pago de perjuicios materiales y lucro cesante. El Juzgado Catorce Civil del Circuito de Medellín, declara probada la excepción de cumplimiento de la condición resolutoria, niega las pretensiones del demandante (AFSM). La Sala debe determinar,  si le asistió razón al a quo, al declarar la excepción denominada cumplimiento de la condición resolutoria y en consecuencia denegar las pretensiones de la demanda o, si es posible acceder a las mismas debido a que, según los demandados promitentes compradores incumplieron el pacto relacionado con la solicitud de licencia de construcción.  

TESIS: El contrato de promesa ha sido estudiado con detenimiento por la H. Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil, siendo pertinente traer a colación, la sentencia SCC-5420 del 4 de septiembre de 2000, “El contrato de promesa naturalmente es fuente de una y principal obligación: hacer el contrato prometido; es decir, otorgar la escritura pública que perfecciona el contrato de compraventa del inmueble, para nuestro caso, cuando este es el tipo de bien sobre el cual ella versa”. (…) La Corte Suprema de Justicia, sobre este tipo de contrato reiteró en Sentencia SC5224-2019. Una promesa de contrato tiene como característica fundamental, que su objeto es el de garantizar que las partes suscribirán, con posterioridad a ella, otro contrato, por eso de aquella deriva una obligación de hacer para las partes, que consiste en celebrar el negocio jurídico prometido: «El objeto de la promesa según lo tiene establecido la jurisprudencia- es la conclusión del contrato posterior. De ahí que “siendo el contrato de promesa un instrumento o contrato preparatorio de un negocio jurídico diferente, tiene un carácter transitorio o temporal, característica esta que hace indispensable, igualmente, la determinación o especificación en forma completa e inequívoca del contrato prometido, individualizándolo en todas sus partes por los elementos que lo integran”.» (…) El Código Civil en su artículo 1546 regula la condición resolutoria tácita en los siguientes términos: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”. (…) La jurisprudencia nacional se ha pronunciado sobre este precepto en reiteradas oportunidades para fijar el alcance y sentido de la misma, sosteniendo que son presupuestos indispensables, para la prosperidad de la acción resolutoria: a) que, el contrato sea bilateral y válido; b) que quien promueva la acción haya cumplido con sus obligaciones o que haya estado dispuesto a cumplirlas, y c) que el otro contratante haya incumplido las obligaciones que le corresponde. Esta norma debe interpretarse en concordancia con el artículo 1609 del mismo Estatuto, es así como el contratante cumplido o que haya estado dispuesto a cumplir está legitimado para pretender la resolución del contrato. (…) En el caso concreto; se observa que no se detalló adecuadamente el contenido y alcance de la obligación de gestionar la licencia de construcción, evidenciándose falta de claridad y completitud de la misma, de donde se pueden desprender dos situaciones que finalmente convergerían en la misma conclusión, la primera, entender que contiene una condición resolutoria ininteligible y aplicarse el artículo 1532 del C.C. para tenerla “por no escrita” y, la segunda, entender que la obligación de tramitar la licencia de construcción al no estar adecuadamente detallado su contenido y alcance en la promesa, no nació con la promesa ni era previa a la suscripción de la escritura de venta, sino posterior, máxime que se determinó como condición necesaria para el pago del precio de la venta. (…) Ambas situaciones llevan a la misma conclusión, esto es, que la única obligación que nació era la de comparecencia de ambos contratantes a la Notaría Diecinueve de Medellín el 20 de noviembre de 2018 para suscribir la escritura de compraventa, cita que tanto los demandantes como los demandados reconocieron en sus declaraciones no haber cumplido, denotándose entonces la existencia de un incumplimiento reciproco, simultaneo y de igual magnitud en ambos, que conlleva a que no se cumpla con el presupuesto esencial de la acción de resolución con indemnización de perjuicios aquí planteada, esto es, cumplimiento o allanamiento a cumplir de la parte pretensora, porque la misma es también incumplida, ello en igual medida que la parte demandada. (…) Así las cosas, no se puede sostener que existió en ese sentido un incumplimiento primigenio de los promitentes compradores que habilite la resolución, como tampoco puede afirmarse desatención inicial de las obligaciones a su cargo por el no pago del precio. (…) En conclusión, aunque le asistió razón a la parte recurrente en el reproche relacionado con la decisión antitécnica del a quo, dicha situación no implica acceder a las pretensiones de la demanda como pretende la inconforme, esto, por no cumplirse el presupuesto de la acción de resolución con indemnización de perjuicios, relativo al cumplimiento o allanamiento a cumplir del demandante, siendo pertinente indicar que tampoco es viable declarar la resolución por mutuo incumplimiento debido a la falta de pretensión en tal sentido y, que resulta innecesario abordar los demás reparos referentes a la valoración probatoria en que se fundó la excepción declarada por el a quo, pues no había lugar a estudiar la misma. (…) En consecuencia, se revocará el ordinal primero de la sentencia de primera instancia donde, de forma antitécnica, se declaró probada la excepción denominada cumplimiento de la condición resolutoria, pero se mantendrá la negativa de las pretensiones y la condena en costas a la parte demandante, debido a que no se cumplieron los presupuestos para la prosperidad de la acción resolutoria con indemnización de perjuicios que pretendió. 

MP: MARTHA CECILIA OSPINA PATIÑO
FECHA: 20/03/2025
PROVIDENCIA: SENTENCIA
SALVAMENTO DE VOTO: JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO

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