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TEMA: LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA –Cuando se trate de reclamar indemnización de daños sobre bienes comunes en la propiedad horizontal, la persona jurídica administradora de esa propiedad horizontal es la legitimada por activa y pasiva para representar los intereses de los copropietarios, en lo que hace a los bienes comunes.

HECHOS:  Los demandantes presentaron demanda de responsabilidad civil extracontractual en contra de Silvana Paulette Ríos Bustamante, con la cual se solicita que se declare a la señora SILVANA PAULETTE RIOS BUSTAMANTE civilmente responsable de los perjuicios materiales causados en la propiedad de los señores HECTOR DE JESUS OCHOA DIAZ, BLANCA NELLY OCHOA DIAZ, RUBEN DARIO OCHOA DIAZ, OSCAR IVAN OCHOA DIAZ Y OLGA LUCIA OCHOA DE MORALES primer piso número 38 B sur 24 de la carrera 47 A, el cual hace parte integrante de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, situado en el barrio Mantellina del Municipio de Envigado. El Juzgado 1° Civil del Circuito de Envigado, decidió condenar a la señora Silvana Paulette Ríos Bustamante a pagarle a los demandantes Sres. Olga Lucía Ochoa de Morales, Blanca Nelly, Héctor de Jesús, óscar Iván y Rubén Darío Ochoa Díaz, la suma de $7.975.000, la cual deberá ser indexada, utilizando el índice de precios al consumidor, desde el mes de septiembre de 2016 hasta el pago efectivo de la obligación y a pagar la suma de $582.918 como daño emergente. Al Tribunal corresponde determinar, si ¿el juez a quo tuvo razón al concluir que en este caso los demandantes no estaban legitimados en la causa para reclamar los perjuicios relacionados con la repotenciación de la estructura de la edificación, por cuanto quien debió demandar la indemnización de tales perjuicios fue el administrador en representación de la propiedad horizontal? o, por el contrario, como los recurrentes sostuvieron ¿la sentencia debe ser revocada, porque los copropietarios del primer piso de la unidad inmobiliaria sometida al régimen de propiedad horizontal sí tienen capacidad para reclamar daños en el presente proceso, pues ostentan un porcentaje sobre los bienes comunes de la edificación?

TESIS: La Ley 675 de 2001 - Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal-, dispone: “(…) Artículo 3: Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones: (…) Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel (…) Artículo 32: La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal (…)Artículo 50: La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias (…) Artículo 51: La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes: (…) 7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal. (…) 10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija”. Sobre el régimen de propiedad horizontal y la legitimación en la causa, la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC563 de 01 de marzo de 2021, explicó: “los artículos 19, 32, 50, 51 de esta ley establecen, en su orden, que los bienes comunes a que se hace referencia pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de los bienes privados. Que la persona jurídica surge cuando la propiedad horizontal se constituye legalmente. Que esta persona jurídica tiene a su cargo administrar los bienes comunes. Y que, además, esta persona jurídica tiene a su cargo “los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados.” Desde luego, esa persona jurídica cuenta, como no puede ser de otro modo, con un representante legal que tiene dentro de sus funciones “cuidar y vigilar los bienes comunes” y “representar judicial y extrajudicialmente la persona jurídica”. De lo dicho puede concluirse que la evolución de régimen de propiedad horizontal en Colombia evidencia el interés del legislador por facilitar que los bienes comunes tengan adecuada defensa y vocería. Y que la interpretación sistemática de la actual normativa nos conduce, necesariamente, a considerar a la persona jurídica administradora de esa propiedad horizontal como legitimada por activa y pasiva para representar los intereses de los copropietarios, en lo que hace a los bienes comunes. (...)”.(…) el Tribunal encuentra que al juez de primera instancia le asistió razón al negar, por falta de legitimación en la causa, el reconocimiento de los perjuicios relacionados con la propuesta estructural del edificio, pues esta recae sobre bienes comunes de la copropiedad, y como ya se advirtió, para elevar tal pretensión, únicamente está legitimada en la causa por activa la persona jurídica surgida de la propiedad horizontal, por medio del respectivo administrador, quien “tiene la representación judicial y extrajudicial de la copropiedad, más no es la titular del derecho de dominio de ellos” (SC563/21).(…) hay que precisar al respecto que, si bien la escritura pública 181 de 28 de junio de 1985, por medio de la cual se sometió y afectó el edificio involucrado en el litigio al régimen de propiedad horizontal, se regía por la ley 182 de 1948 - Sobre régimen de la propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio-, lo cierto es que, según el artículo 86 de la Ley 675 de 2001, “Los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985y 428 de 1998, se regirán por las disposiciones de la presente ley, a partir de la fecha de su vigencia [03 de agosto de 2001] y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional. (…) Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces”. Con todo, así ese reglamento haya sido expedido bajo las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, se debe precisar que, al igual que la Ley 675 de 2001, aquellas habían establecido que los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal conforman una persona jurídica distinta de los dueños de unidades privadas (CSJ, STC861 de 2015).

MP: MARTHA CECILIA LEMA VILLADA

FECHA: 05/09/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIA

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