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TEMA: JUSTO TÍTULO – La obligación de transferir el derecho de dominio, en sí, es ajena a la promesa de contrato de compraventa, ya que ésta apenas da lugar a la obligación de celebrar la venta prometida y no puede constituir, en consecuencia, "justo título" para hacerse al dominio del bien prometido, de donde ha de admitirse que el hecho de la celebración de una promesa de compraventa, per se, a lo sumo -y sólo en determinadas circunstancias- facilitaría al promitente comprador que quedara como tenedor o poseedor de la cosa, pero, en manera alguna, como propietario de ella.

HECHOS: La sociedad Mirador de Manantiales S.A. presenta demanda verbal con pretensión reivindicatoria en contra de Jesús Antonio Castañeda Ospina y Martha Nury Higuita Carrillo, pretendiendo que pertenece el dominio pleno y absoluto de la sociedad MIRADOR DE MANANTIALES S.A, el lote de terreno de forma irregular; situado en el Paraje Granizal, del Municipio de Bello, Ant, y se condene a restituir a la sociedad MIRADOR DE MANANTIALES S.A. un lote de terreno con parte de la casa de habitación conocida como casa Montana de propiedad de la sociedad MIRADOR DE MANANTIALES S.A. identificado en el plano como predio, con un área aproximada de 977,15mts.2. El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Oralidad de Bello (Antioquia) profirió sentencia el 21 de septiembre de 2023 en la que declaró no probadas las excepciones elevadas por la parte demandada y declaró que pertenece al dominio pleno y absoluto de la sociedad MIRADOR DE MANANTIALES S.A. el inmueble deprecado. El aspecto toral en segunda instancia lo constituyen dos aspectos bien definidos en la sustentación: a) La prueba del dominio en cabeza de la demandante, y b) la ausencia del justo título que encontró probada el fallador de instancia, esto es el acto para atribuir dominio o trasferir la propiedad.

TESIS: (…) Frente a la prueba del dominio conviene recordar que inveterada jurisprudencia de la Corte señalaba que era necesario, en virtud de la tesis romanística acogida por el legislador colombiano para la adquisición del dominio, acreditar el título y el modo. Sin embargo, en sentencia SC3540-2021 (Rdo. 2012-00-647-01) efectuó una revisión minuciosa de la institución registral inmobiliaria, para, dijo, alivianar, la carga que pesa sobre la carga demandante de demostrar su dominio terminando con el análisis de la ley 1579 de 2012, y concluyendo: “Por contera, en la actualidad la certificación expedida por el registrador da cuenta, no sólo, del asentamiento en el registro inmobiliario, también de la existencia del título traslaticio y su conformidad jurídica, constituyendo por sí misma una prueba idónea de la propiedad, sin perjuicio de que, en atención al tipo de proceso, deba aportarse también el documento traslaticio que permite identificar correctamente el bien sobre el cual recae el derecho. “Aplicado esto a los procesos reivindicatorios, cuando el demandante aporte certificado registral con su demanda, estará demostrando tanto el título que sirvió para la adquisición de su derecho, como su inscripción; entendimiento que guarda coherencia con la protección a la confianza depositada por los administrados en los mencionados certificados, por mandato de la buena fe registral.”(…) emerge con claridad la titularidad plena del bien en cabeza de la sociedad convocante, acreditándose de esta forma aportó el título y el modo, que certifica su calidad de propietaria del bien en el cual se ubica la porción de terreno a reivindicar.(…) resalta la Sala que los convocados alegaron vía excepción la prescripción ordinaria adquisitiva de dominio del bien objeto de demanda cuya reivindicación se pide en este proceso, la exige, a más de la posesión material del bien por espacio de cinco años, que sea regular, la que según el artículo 764 de la legislación civil, significa que provenga de justo título y haya sido adquirida de buena fe. Y si el título respectivo es de aquellos traslaticios de dominio, exige el precepto mencionado que medie tradición, entendiendo por tal, no la inscripción del justo título en la oficina de registro de instrumentos públicos, como alguna vez se afirmó, sino la entrega material del bien, sentido que resulta más ajustado al instituto de la posesión(…)la Corte en sentencia de 8 de mayo de 2002, Exp., 6763 con ponencia del Dr. Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo, había dicho luego de hacer referencia a lo que debe entenderse por títulos constitutivos o traslaticios de dominio, al código francés y al proyecto inédito de Don Andrés Bello, que: “Consecuente con el anterior discurso, agrega la Sala en esta oportunidad que, si en el derecho colombiano -al igual que en un apreciable número de países pertenecientes al derecho continental, de penetrante influjo romanista-, los contratos, v. gr., la compraventa, así involucren la obligación de trasladar el dominio sobre un bien determinado, no llevan ínsita la transferencia de ese derecho real -lato sensu-, es decir, su tradición, definida positivamente como “un modo de adquirir el dominio de las cosas” que “consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo de una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo” (art. 740, C. C.), menos podría reconocérsele tal virtud -o vocación- a los negocios jurídicos meramente preparatorios, entre ellos, la promesa de celebrar -en el futuro- una convención, ex novo. Por consiguiente, confrontada la promesa de celebrar un contrato -y muy especialmente su indiscutida teleología jurídica- con las pautas fijadas por el legislador, se evidencia que ella, en el derecho patrio, no constituye título "originario", ni "traslaticio" de dominio, de donde -por elemental sustracción de materia- habría que concluir, en estrictez, que -en el lenguaje empleado por el codificador civil- no puede tener el carácter de justo, asumiendo por tal, aquel que da lugar al surgimiento de la obligación de transmitir el derecho en mención, o como lo ha corroborado esta Corporación pacífica y repetidamente, "… la promesa de contrato …'no es título traslaticio de dominio …ni es un acto de enajenación que genere obligaciones de dar'" (sent. de marzo 22 de 1979, reiterada el 22 de marzo de 1988).(…) Así, siguiendo el precedente consolidado de la Corte, será «justo título» todo acto jurídico que, per se, sea teórica o potencialmente apto para transferir el dominio. A tono con el precepto 765 del Código Civil, pueden servir como justos títulos aquellos con vocación traslaticia, como la compraventa, la permuta, el aporte en sociedad, o la donación, a condición de que su contenido haga creer, razonadamente, que se está consolidando el derecho real de propiedad en favor de una persona.(…) En contraposición, los títulos contentivos de prestaciones de hacer o no hacer, aunque existan y sean válidos, no tienen la aptitud de servir como antecedente para la adquisición de derechos reales, ni para efectos posesorios ni prescriptivos, dado que no comportan en sí mismos el deber prestacional de dar, es decir, de radicar en otro patrimonio un derecho real.(…) debe resaltarse la correlación entre justo título y la buena fe. Sin el título, así sea apenas aparente –o putativo–, no es posible afirmar que el poseedor tuvo plena conciencia de haber adquirido el objeto de su posesión por vías legítimas, válidas y exentas de fraude.(…) Así las cosas, es diáfano que en el sub lite no era atendible el reconocimiento vía excepción de prescripción ordinaria, puesto que, la obligación de transferir el derecho de dominio, en sí, es ajena a la promesa de contrato de compraventa, ya que ésta apenas da lugar a la obligación de celebrar la venta prometida y no puede constituir, en consecuencia, "justo título" para hacerse al dominio del bien prometido, de donde ha de admitirse que el hecho de la celebración de una promesa de compraventa invocada por los demandados, per se, a lo sumo -y sólo en determinadas circunstancias- facilitaría al promitente comprador que quedara como tenedor o poseedor de la cosa, pero, en manera alguna, como propietario de ella. En ese orden de ideas, solo se está en presencia de una posesión regular, cuando el justo título tiene la virtualidad de trasmitir la propiedad y no la posesión material, o las meras expectativas, pues tales solamente confieren al adquirente el ejercicio del poder de hecho sobre la cosa o los eventuales derechos que le llegaren a corresponder a quien se anunció como enajenante.

MP. JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO

FECHA: 30/09/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIA

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