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TEMA: INSCRIPCIÓN DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL -Su omisión tiene como consecuencia la inexistencia de la PH y la inoponibilidad de quien no participó en la celebración del acto escritural / LA INOPONIBILIDAD DEL NEGOCIO JURÍDICO - Dos grandes causas generan la inoponibilidad: en primer lugar, la falta de legitimación negocial, prevista por la ley como presupuesto de oponibilidad. En segundo lugar, la omisión de requisitos de publicidad, posteriores a la celebración, exigidos por la ley con el fin de que el negocio produzca efectos frente a terceros. / VENTA DEL AIRE - Lleva implícita una delimitación tanto física como jurídica derivada de la respectiva normatividad urbanística, que no puede ser socavada por la voluntad de las partes /

HECHOS: La decisión de segunda instancia cobijará sólo el motivo de inconformidad del recurrente (contrademandante) quien reclama que se le conceda también la usucapión sobre el tercer nivel o cubierta del segundo piso del inmueble dentro del proceso verbal que en ejercicio de la acción Reivindicatoria incoara Claudia Lucia Barrera Agudelo, en su contra.

TESIS: El caso tiene, desde el punto de vista jurídico, un elemento que lo hace singular y que obligaba al Juez a quo dilucidarlo, a manera de tema primario y relevante: se trata de la incidencia de la no inscripción en el folio inmobiliario número 001-172427 del reglamento de propiedad horizontal constituido mediante escritura pública 941 del 02 de abril de 1998 en la Notaría Novena de Medellín, por los entonces copropietarios del inmueble, señores Elías de Jesús Barrera Rivera y Rosalba Agudelo de Barrera . Tal omisión traduce una ineficacia bifronte de ese instrumento privado, en primer lugar, revela la inexistencia de la propiedad horizontal misma y, por otro lado, la inoponibilidad de ese reglamento de propiedad horizontal frente al pretenso usucapiente, señor Fabián Enrique Buitrago Buitrago, pues, tras no haber participado en la celebración de ese acto escritural cuando adquirió por compraventa la cubierta del primer piso para levantar una segunda planta sobre la edificación, luego, el documento le es inoponible. (…) Sobre el tema es preciso recordar: “La inoponibilidad del negocio jurídico se traduce en la ausencia de sus efectos respecto de o en contra de alguien, generalmente, por inobservancia de las cargas de conocimiento, previsión, sagacidad, probidad, corrección, tutela de la buena fe o por las circunstancias disciplinadas por la ley, a cuyo tenor, 'será inoponible el negocio jurídico celebrado sin cumplir con los requisitos de publicidad que la ley exija' (art. 901 C. de Co…) El ánimus posesorio, es un hecho indicador de que existe en una persona el elemento intencional que se muestra en el propósito de tener el bien como propio, lo cual implica la posibilidad de uso del comportarse como lo haría disfrute del mismo, como una facultad que tendría el propietario, pues no se entendería cómo el poseedor debiendo el dueño de un bien, no pueda desplegar la potestad de uso o provecho económico del mismo, de forma autónoma y libre, es decir, sin que reconozca dominio ajeno. (…) A voces de la doctrina que estudia el tema: … Cuando se pacta una venta del puro espacio aéreo (venta del aire como se conoce en nuestro medio), lo que se vende en el fondo es un bien futuro determinable y el comprador sabe de antemano que tiene en su favor derechos personales y que no tiene acceso a un registro inmobiliario autónomo ni al registro propio del dueño del lote. A la hora de la verdad, no tiene ningún derecho de propiedad sobre la mejora construida, que en Colombia solo es atribuible al propietario del suelo (C. C. art. 739)”. (…) Por consiguiente, celebrada la escritura pública de marzo de 1999, la que, por cierto, en parte alguna comprende el aire para construir, como lo entiende el recurrente, quedó demostrado el cumplimiento del contrato prometido y, por contragolpe, la promesa perdió vigor para gobernar la relación entre las partes, pues ellas mismas la han abrogado. 

M.P: JULIÁN VALENCIA CASTAÑO

FECHA:04/09/2023

PROVIDENCIA: SENTENCIA

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